오피스텔 임대 시장에서 임대인이 임차인에게 전입신고를 하지 말라고 요구하는 관행은 생각보다 널리 퍼져 있습니다. 단순히 세금을 아끼려는 의도로 시작된 이러한 요구가 실제로는 양도소득세 탈루와 직결되며, 국세청의 집중 조사 대상이 되고 있다는 사실을 많은 사람들이 인식하지 못하고 있습니다. 이 글에서는 국세청이 공개한 실제 사례를 바탕으로 오피스텔 전입신고 거부의 위험성과 그로 인한 세금 문제를 상세히 살펴보겠습니다.
오피스텔 전입신고 거부, 양도소득세 탈루의 시작
국세청이 2025년 3월 11일 공개한 '부동산 세금 체크포인트'에는 충격적인 사례가 포함되어 있습니다. A주택을 보유하던 김국세 씨는 B 오피스텔을 취득하면서 비주거용 임대업으로 사업자 등록을 했습니다. 그리고 임차인에게 전입신고를 하지 말 것을 제안했습니다. 표면적으로는 비주거용 사무실로 등록했지만, 실제로는 주거용으로 임대한 것입니다. 이러한 수법의 핵심은 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위한 것입니다. 오피스텔을 비주거용으로 등록하면 주택 수에 포함되지 않아, 나중에 A주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 인정받아 양도소득세를 내지 않으려는 의도였습니다. 실제로 김국세 씨는 A주택을 양도하면서 1세대 1주택 비과세로 신고했습니다. 하지만 국세청은 김국세 씨가 B 오피스텔을 주거용으로 사용한 사실을 확인했습니다. 현장 조사를 통해 오피스텔에 별도 출입문, 화장실, 취사실이 갖춰져 있고, 임차인의 주민등록 주소지가 본가임에도 실제로는 이 오피스텔에서 거주했다는 진술을 확보했습니다. 결과적으로 1세대 1주택 비과세 적용이 부인되었고, 양도소득세 1억 1,200만 원이 추징되었습니다. 여기에 가산세와 지방소득세까지 합치면 실제 부담액은 1억 5천만 원을 훌쩍 넘을 것으로 추정됩니다.
| 구분 | 임대인 의도 | 실제 사용 | 국세청 판단 |
|---|---|---|---|
| 사업자 등록 | 비주거용 | 주거용 | 주택으로 인정 |
| 전입신고 | 금지 요구 | 미실시 | 탈루 의도 확인 |
| 양도소득세 | 비과세 신고 | - | 1억 1,200만 원 추징 |
이 사례가 시사하는 바는 명확합니다. 전입신고는 단순한 행정 절차가 아니라 주거 실태를 증명하는 핵심 증거이며, 이를 회피하려는 시도는 결국 세금 탈루로 귀결된다는 점입니다. 등기부상 용도가 업무시설이라 하더라도 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택에 해당한다는 것이 국세청의 일관된 입장입니다.
비과세 특례와 형식보다 실질을 중시하는 과세 원칙
많은 임대인들이 착각하는 부분이 있습니다. 등기부등본상 주택이 아니면, 또는 비주거용으로 사업자 등록을 하면 주택으로 보지 않을 것이라는 생각입니다. 하지만 세법은 형식보다 실질을 우선합니다. 공부상 용도가 업무시설이더라도 사실상 주거용으로 사용하는 건물은 주택에 해당한다는 것이 국세청의 명확한 입장입니다. 1세대 1주택 비과세 특례는 실거주를 전제로 한 제도입니다. 따라서 오피스텔을 비주거용으로 등록했다 하더라도, 임차인이 실제로 그곳에서 거주하며 생활했다면 이는 주거용 주택으로 봐야 합니다. 국세청은 이를 확인하기 위해 현장 조사를 실시하며, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 검토합니다. 첫째, 건물의 구조와 시설입니다. 별도 출입문, 화장실, 취사시설 등이 갖춰져 있다면 주거용으로 판단할 가능성이 높습니다. 둘째, 임차인의 실제 거주 여부입니다. 주민등록 주소지와 실제 거주지가 다르더라도, 임차인 진술과 주변 정황을 통해 실거주 사실을 확인합니다. 셋째, 임차인의 직장 위치와 오피스텔의 거리입니다. 오피스텔이 직장 근처에 있고 본가는 멀리 떨어져 있다면 주거 목적으로 사용했다고 볼 수 있습니다. 이러한 조사 내용은 국세청이 공개한 사례에서도 명확히 드러납니다. 임차인이 다니는 회사는 오피스텔 근처인 반면, 주민등록 주소지는 회사와 거리가 먼 본가였습니다. 이는 임차인이 본가에 주민등록을 두고 실제로는 오피스텔에서 거주했다는 강력한 증거가 됩니다. 또한 국세청은 임차인으로부터 "임대 기간 동안 주거 목적으로 사용했다"는 진술을 확보했습니다. 결과적으로 형식적인 비주거용 등록이나 전입신고 회피는 실질 과세 원칙 앞에서 무용지물입니다. 관행이라고 여겨졌던 행위들이 실제로는 명백한 세법 위반이며, 국세청은 이를 적극적으로 적발하고 있습니다. 이번 사례 공개는 일종의 경고입니다. "이러한 관행을 알고 있으니 앞으로는 조심하라"는 메시지인 것입니다.
국세청 조사 강화와 임차인이 겪는 불이익
국세청이 이 사례를 공개한 것은 단순한 정보 제공이 아닙니다. 오피스텔 임대인들에게 보내는 강력한 경고 메시지입니다. 현장 조사까지 동원해서 1억 원이 넘는 세금을 추징할 수 있다는 것을 보여줌으로써, 앞으로는 이러한 관행을 용인하지 않겠다는 의지를 분명히 한 것입니다. 실제로 세무사로 일했던 영상 제작자의 경험에 따르면, 과거 은행원 시절 오피스텔을 월세로 구했을 때 나이 지긋한 임대인이 전입신고를 하지 말아달라고 요청했다고 합니다. 당시에는 세법을 몰라서 그냥 따랐지만, 나중에 세무사 공부를 하면서 그 임대인이 양도소득세와 소득세를 모두 회피하려 했다는 것을 깨달았다고 합니다. 이처럼 임대인의 세금 회피는 임차인에게도 피해를 줍니다. 임차인이 전입신고를 하지 않을 경우 겪는 불이익은 다음과 같습니다. 첫째, 월세 세액공제를 받을 수 없습니다. 전입신고가 되어 있어야 월세 납부 사실을 증명할 수 있고, 이를 바탕으로 연말정산 시 월세 세액공제를 받을 수 있습니다. 둘째, 주거 안정성과 법적 보호를 받기 어렵습니다. 전입신고는 임차인의 주거권을 보호하는 기본 요건이며, 이것이 없으면 임대차 분쟁 시 불리한 입장에 놓일 수 있습니다.
| 주체 | 전입신고 거부 시 위험 | 실제 피해 |
|---|---|---|
| 임대인 | 양도소득세 추징, 소득세 탈루 적발 | 1억 원 이상 세금 + 가산세 |
| 임차인 | 월세 세액공제 불가, 법적 보호 약화 | 연 수십만 원 세제 혜택 상실 |
영상에서 강조하는 것처럼 세무사 상담을 받는 고객은 세 가지 유형으로 나뉩니다. 수수료를 아까워하는 사람, 사고를 치고 나서 수수료를 아무리 많이 주더라도 살려달라고 하는 사람, 그리고 정당한 대가를 지불하고 사전에 재산을 지키는 사람입니다. 김국세 씨는 처음에는 수수료가 아까워서 스스로 신고했다가, 나중에는 1억 원이 넘는 세금을 물게 된 후 어떻게든 살려달라고 했을 것입니다. 하지만 이미 국세청 조사가 끝난 후에는 누구도 그 세금을 없앨 수 없습니다. 사전 상담을 통해 전략적으로 접근했다면 이러한 상황을 피할 수 있었습니다. 예를 들어 실제로 회사와 임대차 계약을 체결하거나, 주택 양도 시점을 조정하거나, 다른 절세 방법을 찾을 수도 있었을 것입니다. 수십만 원에서 수백만 원의 세무사 수수료를 아끼려다가 억대의 세금을 물게 되는 것은 너무나 큰 손실입니다. 이 사례는 전입신고가 단순한 선택의 문제가 아니라 법적, 세무적으로 매우 중요한 결정 사항이라는 점을 명확히 보여줍니다. 임대인의 요구를 무조건 따르기보다는, 자신의 권리와 이익을 먼저 생각해야 합니다. 그리고 임대인 역시 단기적인 절세 효과보다는 장기적인 법적 리스크를 고려해야 합니다. 국세청은 이제 이러한 관행을 적극적으로 조사하고 있으며, 한 번의 조사로 억대의 세금을 추징할 수 있다는 것을 분명히 했습니다. 형식보다 실질을 중시하는 과세 원칙은 어떤 편법으로도 피할 수 없습니다. 오피스텔 전입신고 문제는 임대인과 임차인 모두에게 중요한 이슈입니다. 임대인의 입장에서는 단기적인 세금 절감을 위해 전입신고를 거부하는 것이 결국 더 큰 세금 폭탄으로 돌아올 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 임차인의 입장에서는 전입신고가 자신의 주거권과 세제 혜택을 보호하는 필수 절차라는 것을 인식하고, 임대인의 부당한 요구에 대응할 필요가 있습니다. 국세청의 이번 사례 공개는 형식보다 실질을 우선하는 과세 원칙을 다시 한번 확인시켜 주었으며, 모든 납세자가 정당한 절차를 따라야 한다는 메시지를 전달하고 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 오피스텔 임대인이 전입신고를 하지 말라고 요구하는 이유는 무엇인가요? A. 임대인은 1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해 오피스텔을 주택 수에 포함시키지 않으려 합니다. 또한 임대소득세 신고를 회피하려는 의도도 있습니다. 하지만 이는 명백한 세법 위반이며, 국세청 조사 시 양도소득세와 가산세를 포함해 억대의 세금을 추징당할 수 있습니다. Q. 임차인이 전입신고를 하지 않으면 어떤 불이익이 있나요? A. 월세 세액공제를 받을 수 없어 연간 수십만 원의 세제 혜택을 놓치게 됩니다. 또한 전입신고는 주거권을 법적으로 보호받는 기본 요건이므로, 임대차 분쟁 발생 시 불리한 위치에 놓일 수 있습니다. 전세금 반환이나 계약 갱신 문제에서도 불이익을 받을 가능성이 높습니다. Q. 등기부등본상 업무시설로 되어 있는 오피스텔도 주택으로 인정되나요? A. 네, 국세청은 형식보다 실질을 우선합니다. 등기부상 용도가 업무시설이라도 실제로 주거용으로 사용하면 주택으로 판단합니다. 현장 조사를 통해 별도 출입문, 화장실, 취사시설 등을 확인하고, 임차인의 실거주 여부를 파악하여 과세 여부를 결정합니다. Q. 오피스텔 양도 전 세무사 상담이 왜 중요한가요? A. 양도소득세는 사후에는 바꿀 수 없지만, 사전 상담을 통해 다양한 절세 전략을 수립할 수 있습니다. 양도 시점 조정, 실제 비주거용 임대 전환, 다른 주택과의 조합 등을 통해 합법적으로 세금을 줄일 수 있습니다. 수백만 원의 상담 비용으로 억대의 세금을 절감할 수 있습니다.
--- [출처] (89) 국세청의 경고! 오피스텔 임대인은 왜 전입신고를 하지 말라고 하는건가? - YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=ECz1uaYGF8A&t=482s